Iznajmljivanje stanova u Hrvatskoj odavno je prestalo biti samo dodatna zarada „sa strane“.

U zemlji snažnog turizma i sve dinamičnijeg tržišta nekretnina, sve više građana odlučuje se profesionalno baviti najmom. Jednako su zastupljeni dugoročni i kratkoročni najam.

Često to zanimanje postaje primarna profesija i registrirana djelatnost. Ona nije još prepoznata kao zanimanje u standardnoj klasifikaciji.

No, iznajmljivanje stanova u praksi podrazumijeva cijeli niz konkretnih zadataka i odgovornosti. Neke od njih su administracija i pravne obveze, odnosi s gostima i stanarima.

Zatim, održavanje prostora i aktivno oglašavanje. Za mnoge Hrvate, osobito na obali i u većim gradovima, ovaj posao sve češće postaje ozbiljan karijerni put.

U nastavku otkrivamo što sve uključuje svakodnevni rad iznajmljivača, koje su ključne vještine, koliki su potencijalni prihodi.

Također, može li se od iznajmljivanja stanova u Hrvatskoj zaista živjeti.

Najam stana

Što znači biti profesionalni iznajmljivač?

Baviti se iznajmljivanjem stanova u Hrvatskoj znači voditi mikro poduzetništvo.

Iako to često počinje skromno, uglavnom jednim stanom ili apartmanom, mnogi iznajmljivači s vremenom proširuju posao.

Iznajmljujemo garsonijeru u centru grada; Izvor: Unsplash.com

Naime, kupuju dodatne nekretnine ili preuzimaju upravljanje smještajem za druge vlasnike.

U praksi, iznajmljivač:

• upravlja oglasima na platformama poput Njuškalo, Airbnb, Booking.com
• brine o stanju i održavanju nekretnine
• komunicira s podstanarima ili gostima
• organizira čišćenje, opremanje, popravke
• vodi poreznu i administrativnu evidenciju
• osigurava zakonsku usklađenost, što je iznimno važno.

Ovisno o pristupu, to može biti stalan posao, sezonski angažman ili dodatna aktivnost uz drugi izvor prihoda.

Pročitajte više o povećanju plaća sezonskim poslovima. 

Kolika su primanja i kako se oporezuje?

Dugoročni najam:

Cijena najma stana u Zagrebu varira od 400 do 900 eura mjesečno, ovisno o lokaciji i veličini.

Najam stana u gradu, treći kat, balkon; Izvor: Unsplash.com

Iznajmljivač dugoročno može računati na stabilan prihod, ali uz više zakonskih obveza, poput ugovora, prijave najma Poreznoj upravi i plaćanja poreza.

Novi porezi stupili su na snagu. Saznajte više!

Kratkoročni najam:

Na turističkoj lokaciji, poput Splita, Zadra, Dubrovnika ili Rovinja, jedan apartman u sezoni može donijeti i više od 5.000 eura.

Ipak, to zahtijeva:

• kategorizaciju objekta
• vođenje eVisitora
• paušalno ili obrtničko poslovanje
• naplatu i prijavu turističke pristojbe

Zanima vas pokretanje novog posla? Saznajte kako se otvara i pokreće obrt.

Pravila propisuje Ministarstvo turizma i sporta, a kontrolu provode i turističke inspekcije.

Zakonski okvir i obveze

U Hrvatskoj, iznajmljivanje je regulirano zakonski.

Najam cijele kuće na moru, vila na moru; Izvor: Unsplash.com

Osoba koja iznajmljuje:

• stanarima: podliježe Zakonu o najmu stanova i obvezi prijave poreza na dohodak
• turistima: mora imati rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, voditi eVisitor, plaćati paušalni porez i boravišnu pristojbu

Za registraciju smještaja najčešće se koristi:

• paušalni model (do 20 ležajeva): pogodan za fizičke osobe
• obrt za iznajmljivanje: za veći broj jedinica ili širenje posla
• d.o.o.: za profesionalno upravljanje većim brojem objekata

Važno je poznavati lokalne propise jer svaka općina može imati dodatne uvjete.

Kako započeti?

1. Procijeni nekretninu: je li pogodna za najam, kojoj publici je namijenjena
2. Uredi i opremi prostor: udobno, funkcionalno, po mogućnosti moderno
3. Registriraj djelatnost: paušal, obrt ili najam preko ugovora
4. Izradi profil na platformama (Booking, Airbnb, Njuškalo)
5. Educiraj se: o zakonima, komunikaciji i digitalnim alatima

Booking, godišnji odmor, putovanje, kalendar, planiranje puta; Izvor: Unsplash.com

Mnogi gradovi i turističke zajednice nude radionice i vodiče za nove iznajmljivače.

Gdje u Hrvatskoj ima najviše perspektive?

U Hrvatskoj, potencijal za iznajmljivanje stanova ovisi o lokaciji, vrsti najma (dugoročni ili kratkoročni), te potražnji na lokalnom tržištu.

Neke regije nude sezonski potencijal, dok su druge stabilne tijekom cijele godine. Evo pregleda:

Obala i otoci: turistički najam s visokim prinosima

Gradovi poput Splita, Dubrovnika, Zadra, Rovinja, Pule i Šibenika te popularni otoci (Hvar, Brač, Vis, Korčula) nude izuzetno visok potencijal za kratkoročni turistički najam.

Tijekom sezone, cijene noćenja rastu, a popunjenost može doseći i 90–100 %. No, treba računati na sezonalnost i jaku konkurenciju.

Turizam je snažna poslovna grana. Pročitajte kako je raditi u hotelu, s turistima. 

Zagreb: stabilan i raznolik najam

Stan za studente, rent, najam; Izvor: Unsplash.com

U glavnom gradu traženi su stanovi za:

• dugoročni najam (studenti, radnici, mlade obitelji)
• kratkoročni najam (poslovni putnici, turisti)

Zagreb pruža cjelogodišnji interes, visoku likvidnost i mogućnost kombiniranja različitih modela najma.

Studentski gradovi: Osijek, Rijeka, Varaždin, Split

Blizina sveučilišta i fakulteta čini ove gradove pogodnima za dugoročan najam studentima.

Stanovi manje kvadrature (garsonijere, jednosobni) posebno su traženi, a popunjenost je visoka tijekom akademske godine.

Industrijska središta: Velika Gorica, Slavonski Brod

U gradovima gdje dolaze radnici iz inozemstva ili drugih dijelova Hrvatske, potražnja za najmom raste.

Tvrtke često traže smještaj za zaposlenike, što stvara stabilnu potražnju, iako s nižim cijenama nego u turističkim zonama.

Traženje posla u raznim industrijama normalna je pojava. Pročitajte kako se što bolje snaći u potrazi. 

Traženje posao, tražim posao, guglanje, mijenjam karijeru; Izvor: Unsplash.com

Ruralna i kontinentalna Hrvatska: sve više u fokusu

Zahvaljujući rastu ruralnog turizma, digitalnih nomada i domaćih gostiju, sve je više interesa za kuće i apartmane u prirodi.

Regije poput Gorskog kotara, Zagorja, Baranje i Like postaju nova tržišta, posebno za iznajmljivanje kuća za odmor s bazenom.

Pozitivne strane iznajmljivanja

Stalan prihod (pasivan ili aktivan)

Iznajmljivanje stanova, osobito dugoročno, osigurava redovitu mjesečnu zaradu koja može biti glavna ili dodatna financijska potpora.

Velika potražnja

U urbanim i turističkim područjima potražnja za najmom gotovo nikad ne prestaje. Studenti, radnici, turisti i digitalni nomadi stvaraju stalnu potrebu za smještajem.

Fleksibilno upravljanje

Vlasnik sam odlučuje hoće li iznajmljivati kratkoročno, dugoročno, sezonski ili kroz cijelu godinu, ovisno o tržištu, ciljevima i slobodnom vremenu.

Zanima vas karijera agenta za nekretnine? Pročitajte članak i saznajte više! 

Karijera, agent za nekretnine

Povećanje vrijednosti nekretnine

Dobro održavan i aktivno korišten stan može s vremenom povećati svoju tržišnu vrijednost, što dugoročno može donijeti dodatni kapitalni dobitak.

Mogućnost skaliranja

Jednom kad se uspostavi sustav, iznajmljivanje može postati pravi mali biznis više stanova, apartmana ili vođenjem smještaja za druge vlasnike.

Negativne strane iznajmljivanja

Administracija i zakonske obveze

Iznajmljivanje u Hrvatskoj nosi brojne pravne i porezne obveze: prijave, ugovori, turističke pristojbe, evidencije, inspekcije, što zahtijeva vrijeme i znanje.

Neplaćanje i problemi s podstanarima

Kod dugoročnog najma postoji rizik od kašnjenja u plaćanju, oštećenja imovine i sporova koje nije lako riješiti bez sudskog postupka.

Ovisnost o sezoni i tržištu

Turistički najam jako ovisi o sezoni, vremenskim uvjetima, recenzijama, ali i konkurenciji. Izvan sezone, prihodi mogu biti vrlo niski.

Turisti, sezona, rentanje, apartman; Izvor: Unsplash.com

Ulaganja i održavanje

Stan koji se iznajmljuje mora biti u dobrom stanju, a to znači redovita ulaganja u opremu, popravke, čišćenje i renovacije, što može biti skupo i vremenski zahtjevno.

Stres i nedostatak slobodnog vremena

Posebno kod kratkoročnog najma, goste treba dočekivati, odgovarati na poruke, rješavati pritužbe i biti dostupan 0–24 sata, što može uzrokovati stres.

Nadamo se da se nećete često susretati sa stresom. No, za svaki slučaj pročitajte članak na linku.

Zaključak

Ulaganje u nekretnine i iznajmljivanje stanova može biti stabilan i dugoročno isplativ put karijere,  kao dodatna djelatnost ili primarni posao.

Ključ uspjeha leži u dobrom planiranju, poznavanju tržišta i spremnosti na učenje.

S obzirom na rastuću potražnju za najmom, sada je idealan trenutak da zakoračite u svijet nekretnina.

Pogledajte naše oglase za posao.

Sigurno ćete pronaći ideje za nastavak karijere!